一.预告登记有什么作用

1.预告登记的作用是阻挡他人物权。预告登记是指不动产物权变动所需要的条件尚未成就时，为限制债务人处分该不动产由请求权人向登记机关申请进行的预先登记。预告登记将债权通过登记的方式记载下来并予以公示转化为准物权，具有排他性的法律效力。

2.法律依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

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二.预告登记后2年了还有效吗

无效，预告登记的时效是在能办理房屋产权证时间计算起90日内有效，在这90日内，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生房屋转让的效力，开发商擅自将房屋卖给第三人也是无法为第三方办理房屋产权证的，对方没有房产证就不能确定房屋归属。若自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

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