杭州市经济适用住房价格管理办法

第一条 为进一步规范经济适用住房价格的管理，促进住房制度改革的深化和住宅产业的发展，建立我市适应国家住房政策的住房供应体系，根据《中华人民共和国价格法》、《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》和《关于杭州市经济适用住房建设的实施意见》等有关法律、法规和政策的规定，制定本办法。

第二条 本办法所称的经济适用住房是指建设用地由行政划拨、享受政府特殊优惠政策、以微利价格公开出售给中低收人家庭具有一定社会保障功能的普通住宅商品房。

第三条 本办法适用于在杭州市区范围内 ( 除萧山区、余杭区 ) 开发经营的经济适用住房价格的管理。

第四条 杭州市物价局是本市经济适用住房价格管理的主管机关，依法对全市经济适用住房价格进行管理、指导、协调和监督。

第五条 经济适用住房价格应与中低收入家庭的承受能力相适应，按保本微利的原则确定。

鼓励经济适用住房通过价格和建设招投标，公开竞争，降低成本。

第六条 经济适用住房销售价格由下列项目构成：

( 一 ) 征地和拆迁安置补偿费。指征地费、拆迁安置补助费及地上、地下建筑物拆迁补偿费及按规定应缴纳的有关税费等;

拆迁中各类回收及其旧建筑物的残值应冲减成本。

( 二 ) 勘察设计和前期工程费。包括水文和地质勘察、测绘、规划和建筑设计、项目可行性研究、三通一平、环评、施工图审查等费用支出。

( 三 ) 建安工程费。包括房屋主体部分的土建 ( 含基础 ) 工程费、水电安装工程费、设备购置及安装费等费用。

( 四 ) 住宅小区基础设施建设费 ( 含小区非营业性配套公建费 ) 。包括小区内道路、供水 ( 含一户一表 ) 、供电 ( 含一户一表 ) 、供气、供热、邮电通信、有线电视、公共照明、绿化、环卫、排水 ( 污 ) 、防盗 ( 含单元或每户防盗门 ) 等基础设施建设费和按规划要求列入小区公共配套项目的居委会、派出所等社区管理用房、消防设施、锅炉房、水泵房 ( 塔 ) 、公共停车库 ( 棚 ) 、公厕、垃圾转运站、小区物业管理用房等建设费用。

住宅小区内营业性配套用房、设施的建设费用，实行“谁投资、谁收益”的原则，其建设费用不得摊入成本。

( 五 ) 管理费。指经济适用住房开发经营单位为组织房屋开发建设和经营所发生的费用。

管理费按上述 ( 一 ) 至 ( 四 ) 项之和为基数的 2 %核定。

( 六 ) 贷款利息。指经济适用住房建设单位为筹措资金所发生的利息及各项费用。贷款计算额为上述 ( 一 ) 至 ( 四 ) 项费用之和的 50 %，利率按中国人民银行规定的同期贷款利率执行，其中土地费用的计息期按规定的开发建设期计算，其他费用的计息期按规定的开发建设期限的 50 %计算。贷款利息的计算公式：

贷款利息=征地和拆迁安置补偿费× 50 %×同期银行利率×开发建设期限十 ( 勘察设计和前期工程费十建安工程费十住宅小区基础设施建设费 ) × 50% ×同期银行利率×开发建设期限 /2 。

( 七 ) 税费。指依据国家法律、法规规定应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等和经价格主管部门批准，由经济适用住房开发经营单位代收代缴的费用，包括城市市政基础设施配套费、人防费、建筑地方高等教育费、墙改费、白蚁防治费、物业维修专项资金等费用。

经政府批准实行优惠减免政策的收费，按规定执行。

( 八 ) 利润。经济适用住房的利润按以上 ( 一 ) 至 ( 四 ) 项费用之和为基数，按利润率 3 %以内计算。

( 九 ) 差价。包括楼层、朝向等差价。

第七条 下列费用不得计入经济适用住房的成本：

( 一 ) 非住宅小区的城市市政基础设施建设配套费;

( 二 ) 住宅小区内营业性用房和设施的分摊费用;

( 三 ) 开发经营单位自用的办公用房、经营用房等应分摊的各项费用;

( 四 ) 企业的赞助、捐赠及其它各种与开发经营无关的支出;

( 五 ) 各种赔偿金、违约金、滞纳金等;

( 六 ) 市政府规定减免的费用;

( 七 ) 国家规定其他不得列入开发成本费用的支出。

第八条 经济适用住房实行政府定价，价格由市物价局核定。

市物价局根据土地等级、开发成本以及社会平均承受能力等实际情况，按小区 ( 组团 ) 为单位核定价格。

第九条 经济适用住房开发建设单位应于经济适用住房销售前，向市物价局办理价格审批手续，并提供下列资料：

( 一 ) 建设工程规划许可证;

( 二 ) 建设用地规则许可证;

( 三 ) 批准经济适用住房销售的有关文件;

( 四 ) 建设总体规划图连同文字说明;

( 五 ) 成本资料;

( 六 ) 要求审批价格的书面报告。

第十条 经济适用住房的销售价格，由经济适用住房开发建设单位以市物价局核准的价格为基础，增减楼层、朝向等差价率 ( 额 ) 计算确定。计算公式如下：

单位面积销售价格 ( 元 / 平方米 ) =核准价格 ( 元 / 平方米 ) × (1 ±楼层差价率±朝向差价率。

或：单位面积销售价格 ( 元 / 平方米 ) =核准价格 ( 元 / 平方米 ) ±楼层差价额 1 ±朝向差价额。

单套住房的销售价格=单位面积销售价格 ( 元 / 平方米 ) ×建筑面积。

销售价格精确到元，元以下四舍五入。

第十一条 经济适用住房的楼层，朝向差价率 ( 额 ) 由经济适用住房开发建设单位根据市场供求和各小区的不同情况拟定，报市物价局确认。

多层住宅楼层差价率的代数和原则趋向于零。

第十二条 购买超过经济适用住房享受面积标准部分的价格，由市物价局参照同类地段商品房市场价格水平确定。

第十三条 房地产开发经营单位和中介服务机构刊登房地产广告，未经批淮，严禁冠以经济适用住房的名称误导和欺骗消费者。

第十四条 经济适用住房销售实行明码标价制度。经济适用住房开发建设单位应在其经营场所醒目位置悬挂由市物价局监制的价目表，按规定的内容逐项填写公布。

价目表应包括经济适用住房座落位置、结构、总层数、朝向、批准价格、楼层 ( 朝向 ) 差价率 ( 额 ) 、销售价格等内容。

第十五条 凡在本市市区范围内从事经济适用住房开发建设单位均应自觉遵守本办法规定，不得虚报成本、多摊费用、擅自提价或变相抬价销售等价格欺诈行为，服从并接受价格主管部门的管理和监督检查。

第十六条 各有关单位未经价格管理权限部门批准，不得在经济适用住房建设销售中加收费用，严格禁止乱收费、乱摊派的行为。

对于擅自向经济适用住房开发建设单位收取费用的，经济适用住房开发建设单位有权拒付，并向价格主管部门投诉、举报。经查实，价格主管部门将按有关规定严肃处理。

第十七条 各县 ( 市 ) 及萧山区、余杭区的经济适用住房的价格管理，可参照本办法执行。

第十八条 木办法由杭州市物价局负责解释。

第十九条 本办法自 2002 年 10月 1 日起实施。本办法实施前有关经济适用住房价格管理的规定同时废止。

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