您好，之前立案的调节后售楼处承诺11月7号之前把房款退给我们，可是还没退

首先：有几个合同的陷阱需要你去查看。一、交房标准是什么（没有特别约定的最低标准是房管部门的验收合格）？二、开发商现在的工程进度和合同上的交房标准的差别？还要多久能交房，其中对你的影响程度？三、中间有否不可抗力的因素（对方是否告提前知你了）？四、是否书面欺骗你签署过类似收房的文件？或在三个月之内给你发过书面的交房通知？五、合同中是否在、存在除了违约金以外的其他赔偿条件？逾期的赔偿和超过逾期期限可以退房的赔偿之间是否有“不作累加”的条款。六、开发商关于基础设施和公建配套方面的承诺，和其中的约定的处理方式？七、买受人正式解除合同后多久开发商赔付违约金和退还房款的期限约定？八、你买房时签的合同是否已经房管局备案？当时开发商的手续是否齐全？（不然在法律上这种案子在赔偿上很难判，漏洞较多）按你的陈述，开发商应该已经属于承认逾期违约的事实了，你们之间的官司应该就是围绕什么时间退款、赔付违约金和其他损失的赔偿问题在辩诉。但其实开发商就是再拖时间，托你的耐力，拖到交房时，这是开发商的一贯手段，到那时估计你一看周围房价可能也就妥协了，对于小开发商而言，有律师处理，又不需要什么麻烦，损失一点名誉其根本不在乎，其拖得起啊！所以这种情况下：你的官司最后肯定能赢，但会很麻烦费时，最后很可能得不偿失啊！其中你的放款和违约金肯定能要回来，至于利息如无这方面的合同约定，是要不回来的，对于我国允许房地产实行预售制度，相当于默认开放商收取的放款在交房期限前不存在利息了，之后的每日赔偿才算基本的利息加损失赔偿，而逾期到解除合同的地步，如果有标注不和上面累加，则其中的违约金属于全部赔偿款。如果开发商的进度与交房还有很大差距，倒是可以就因房价上涨导致的成本损失可以申诉要求对方赔偿（但是这两年房价调控，估计你们那里的市场指导价应该也没有多少上涨，索要不了多大额度），并且此处属于合同外的损失，法院只要有一点点偏袒，都能不判赔偿。而且此处开发商可以申诉不解处合同，按日按合同规定赔付违约金到交房时止，这又是扯皮事。倒是可以就像婚期、迁宅、租金等事由索赔一些。但重点是开发商能拖你到受不了。所以啊！开发商就是在借口拖时间，你能做的就是：咬住挂号信就是解除合同的通知。（在查看合同条款，看看开发商应退款的时间到没到。）向法院提出：1、要求开发商马上解除合同（撤销房管局备案）。2、要求开发商马上按合同约定退款和赔偿（这点要看合同约定的期限）。3、申请自己因对方逾期造成的在购房损失事项（如交房使用时间、价格），要求额外赔偿。提出现存的该房产的工程进度，表明其逾期的恶劣程度。4、申请在获得赔偿前冻结该房产，以免被开放商再卖掉。5、要求对方承担起诉阶段的个人的工作上、生活上导致的一切损失、律师费。这样以后，等法院判决，基本要不到多少的额外赔偿，能把房款和2万违约金要到，再加上律师费基本就差不多了。要太多了开发商会一直扯皮，咱拖不起，这就是所谓强势群体和弱势群体的区分了。主要是这两年房价基本没什么涨，这样逾期恶劣的小区，不要也罢，不然后期因为此问题不交物业费、初装费的会大有人在，后期管理一定很差，拿回钱找个信誉品牌相对好些的楼盘再买得了。 原问题：《退房申请纠纷》