中华全国律师协会律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务操作指引

中华全国律师协会律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务操作指引
（中华全国律师协会发布 2013年6月汇编）
目录
第一章 总则
第二章 房地产传统融资方式中的法律服务
第一节 房地产通过银行贷款融资中的法律服务
第二节 房地产通过合作开发融资中的法律服务
第三节 房地产通过民间融资中的法律服务
第三章 房地产新型融资方式中的法律服务
第一节 房地产投资基金方式中的法律服务
第二节 房地产投资信托方式中的法律服务
第三节 BT/BOT方式建设保障性住房的法律服务
第四节 房地产抵押贷款证券化方式中的法律服务
第四章 附则
第一章 总则
第1条 制定目的
为更好地维护委托人的合法权益，提高律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务的质量和水平，指导全国律师办理有关房地产投融资的非诉讼法律服务，中华全国律师协会在总结律师办理房地产投融资非诉讼法律业务经验的基础上制定本操作指引。
第2条 适用范围
本操作指引适用于持有中华人民共和国律师执业证的律师在中华人民共和国境内办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务。
2.1本操作指引所称的保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，还包括林区、垦区、煤矿职工的棚户区改造住房、游牧民定居工程住房、农村危房改造住房等。
2.2投融资通常是指在货币资金的持有者（投资方）和需求者（融资方）之间，直接或间接地进行资金融通的活动。
2.3本操作指引所称的保障性住房投融资，是指保障性住房的开发主体，为建设保障性住房向资金持有者融入资金的活动。融资主体既可以是向中低收入家庭提供保障性住房的政府机关，也可以是承接保障性住房建设任务的房地产企业。
2.4本操作指引所称的房地产投融资，主要是指房地产企业在房地产开发过程中的投融资活动，也包括其他房地产建设主体在建设房屋过程中的投融资活动。
2.5本操作指引是律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律服务的操作指引。由于保障性住房的投融资属于房地产投融资中的一种特殊形式，因此，当保障性住房的投融资内容和其他房地产的投融资内容相同时，本操作指引将不再重复。
此外，本操作指引还涉及商品房的概念。本操作指引所称的商品房按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围进行定义，即指由房地产开发企业建成的、向社会销售并转移所有权的房屋。
第3条 法律依据
本操作指引涉及的主要法律依据为：
法律类：《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）、《中华人民共和国刑法》（以下简称《刑法》）、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）、《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《中华人民共和国中国人民银行法》（以下简称《银行法》）、《中华人民共和国商业银行法》（以下简称《商业银行法》）、《中华人民共和国银行业监督管理法》（以下简称《银行业监督管理法》）、《中华人民共和国信托法》（以下简称《信托法》）、《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）、《中华人民共和国政府采购法》（以下简称《政府采购法》）、《中华人民共和国合伙企业法》（以下简称《合伙企业法》）、《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）等。
部门规章类：《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《贷款通则》、《经济适用住房开发贷款管理办法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》、《信贷资产证券化试点管理办法》（以下简称《试点管理办法》）、《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》（以下简称《试点监督管理办法》）等。
司法解释类：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》［以下简称《合同法司法解释（二）》］、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权纠纷司法解释》）、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》（以下简称《借贷案件若干意见》）、最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《非法集资案件司法解释》）等。
保障性住房属于重大的国计民生事项，政府不断加强保障性住房制度的建立和对保障性住房建设的政策性指导。律师在提供保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律服务时，应当高度关注中央政府和地方各级政府在不同时期出台的各项政策。与此同时，律师还应当高度关注中国人民银行、中国银行业监督管理委员会在不同的经济环境下对金融政策的调整、控制和监管。
第4条 律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务的基本原则
律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务应遵循如下原则：
4.1忠诚守信原则
律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务，应当以维护委托人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉。
4.2专业精湛原则
律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务，应当熟悉精通法律知识，掌握与投融资相关的专业知识，提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。
4.3勤勉尽责原则
律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务，应当恪尽职守、勤勉敬业，对相关法律事实作尽职调查，向委托人提示各种法律风险，在与委托人约定的期限内完成各项具体的法律服务。
4.4风险防范原则
律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务，应当严格遵守我国现行相关法律、法规的要求，指导委托人依法从事相关业务，避免各类法律风险，并防止律师自身的执业风险。
第5条 律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务的基本要求
5.1律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。
5.2律师接受当事人的委托，应当与委托人签订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。
5.3律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务，应严格遵守国家发展和改革委员会、司法部《律师服务收费管理办法》和司法部《律师事务所收费程序规则》的规定，向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。
5.4律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的《律师执业行为规范》、《律师职业道德和执业纪律规范》，注意防止出现利益冲突的情形，保守当事人商业秘密和个人隐私（根据有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的事项除外）。
5.5律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务，应当对委托事项进行严格、详尽、缜密的合法性审查，就我国现行的法律、法规向委托人作出准确、清晰的解释，严防各类法律风险。
第6条 声明
6.1本操作指引仅供律师在办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务过程中参考。本操作指引所述的内容不是强制性的，也不保证已涵盖保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律服务的全部内容。
6.2在办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律、法规，结合律师事务所的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务时，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。
6.3律师在办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务过程中，必然会涉及金融法律业务。由于我国对金融业实施严格的监管和控制，从事金融业务的主体必须符合各项限制条件，融资所得的资金必须具备正当、合法的用途，律师在为委托人办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务时，应当对委托人的委托事项谨慎审查、密切跟踪，防止出现委托人因违反法律而承担行政责任甚至刑事责任的不利后果。律师提供的各类法律意见、法律文书，应当严格按照现行法律、法规的要求，对委托人作出清晰、明确的法律指导，不得引起委托人对现行法律、法规的任何误解，同时避免律师出现各类执业风险。
第二章 房地产传统融资方式中的法律服务
第一节 房地产通过银行贷款融资中的法律服务
第7条 合同订立前的审核与调查
7.1一般规定
银行贷款合同订立前的审核与调查，是指律师接受一方当事人的委托，对合同相对方的主体资格、履约能力、资信情况等相关事项进行调查。对借款人的调查主要包括但不限于借款人的主体资格（包括法人资格、开发资质）、履约能力、项目合法性、贷款条件等。对银行的调查主要包括但不限于银行的主体资格，信贷政策，审核与调查可以作为律师在办理银行贷款融资的非诉讼法律业务中单独的一项法律服务内容。
7.2律师为银行提供法律服务的业务
律师在接受银行委托时，应当协助审查借款人的主体资格以及证明其具有借款人资格的法律文件。同时应当合理提示银行必须符合《银行法》以及中国银行业监管机关有关商业银行资产负债比例管理的各项监控性和监测性指标。作为银行的法律顾问，律师应当协助银行完善和严格执行各种贷款制度。律师配合银行调查的内容主要包括：
7.2.1对申请贷款房地产开发项目的审核与调查
如果该房地产开发项目是经过正式招拍挂程序而取得，一般而言只需要审查""四证""是否齐全，即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，以及土地出让金缴纳情况。但实践中，考虑到房地产项目情况各不相同，需要按照房地产开发的流程进行审核，具体如下：
（1） 审查项目的立项、批复情况，包括但不限于立项申请报告、项目备案表等；根据国务院《关于投资体制改革的决定》的规定，并非所有的项目均需要经过立项审批，对于《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目，实行备案制。除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。备案制的具体实施办法由省级人民政府自行制定，国务院投资主管部门要对备案工作加强指导和监督，防止以备案的名义变相审批。
在项目的审批过程中，一般需要审查项目的可行性报告，包括但不限于项目的投资规模、自有资金到位情况、融资计划、开发建筑成本分析、开发进度与实际进度、盈利预测等。
（2） 审查项目的拆迁情况，包括但不限于拆迁主体、委托拆迁协议、拆迁补偿安置协议、拆迁补偿款发放情况、现场实际拆迁进度等。
（3） 审查项目用地指标情况，根据《土地利用年度计划管理办法》，审查该项目建设用地计划指标是否已经纳入年度计划。
（4） 审查项目用地规划情况，包括项目用地的控制性规划、详细规划以及用地规划许可；审查土地的取得情况，包括但不限于取得方式及其合法合规性、土地使用权出让合同、土地出让金及相关税费支付凭证。如土地取得过程中政府有相应的税收或政策优惠，则还应审查此类优惠是否合法及其落实情况；如土地尚处于闲置状态，则须审查是否存在因延期开发而被政府收回或罚款的风险。审查国有土地使用权证。
（5） 审查项目的设计，主要审查建筑工程设计方案。
（6） 审查项目的工程规划，主要审查是否取得建筑工程规划许可证；在尚未取得建设工程规划许可证的情况下，应重点核查日照分析及补偿情况、容积率等，同时还要注意是否取得其他相关部门的涉及规划方面的审批，如人防部门的人防地下室审查、环保部门的环评报告审查。
（7） 审查项目的招标情况，根据我国法律法规应当进行招标投标程序的，应当审查项目的施工、监理等与招标投标相关的事项，须经过合法有效的招标投标程序后确定中标人，按相关规定签订施工、监理合同等。
（8） 审查项目的施工许可证，尚未取得施工许可证的，则须审查审图单位的图纸审查意见、消防局的消防设计审查意见、人民防空部门的人防设计审查意见、气象局的防雷设计审批等。
（9） 审查房屋预售许可证。
7.2.2对借款人主体资格和经济、财务条件的审核与调查
根据《贷款通则》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》以及相关系列规范性文件的规定，借款人一般应具有以下主体资格和经济、财务条件：
（1） 借款人应当是经工商行政管理机关核准登记的企业法人、其他经济组织，所以借款人应当持有《企业法人营业执照》（或称《中华人民共和国企业法人营业执照》、《营业执照》）、《组织机构代码证》和《税务登记证》，经营期限应长于贷款期限。对于外商投资企业，除持有《中华人民共和国企业法人营业执照》之外，还应当审查其外商投资企业批准证书。对于企业法人的分支机构，需要审查分支机构的营业执照。上述文件应当提供经银行经办人员核对与原件一致的、加盖借款申请人公章的复印件，其中营业执照类文书应当由工商行政管理机关在专用纸上复印并加盖其印章。企业应当按时通过工商行政管理部门的年检。
（2） 借款人应持有贷款卡。为了及时、全面反映借款人资信情况，加强金融监管，防范信贷风险，根据《银行法》等有关法律法规，中国人民银行制定了《银行信贷登记咨询管理办法（试行）》，明确企业领取贷款卡后方有资格借款。贷款卡，是借款人凭以向各金融机构申请办理信贷业务的资格证明。凡与金融机构发生信贷业务的借款人，应当向注册地中国人民银行申领贷款卡。贷款卡由借款人持有，在全国通用。
一个借款人可申领一张贷款卡，贷款卡编码唯一。金融机构办理信贷业务时，应查验借款人的贷款卡，并通过银行信贷登记咨询系统查询借款人贷款卡的状态和借款人资信情况。金融机构不得与持有被暂停、注销贷款卡的借款人发生新的信贷业务，已发生的信贷业务可以作延续处理。
（3） 具有一定比例的自有资金。
（4） 除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计金额未超过其净资产总额的50%。
（5） 资产负债率符合银行的要求。
（6） 借款的目的和用途符合国家的法律、法规、房地产政策和信贷政策。
（7） 借款申请文件符合法律要求。
（8） 借款人应当已经在银行开立基本账户或一般有效存款账户，并保持正常业务往来。
（9） 借款人应具备取得借款的前提条件。
评定信用等级和取得授信额度是借款人取得借款的前提条件。客户信用等级是反映客户偿还债务能力和意愿的相对尺度，信用等级评定的目的是加强信用控制，主要从偿债能力、获利能力、经营管理、履约情况、发展能力与潜力五个方面进行评价，定期评定、适时调整。在我国，不同的金融机构根据自身业务特性及目的，采取不同的信用等级划分标准。
目前，较为流行的是四级十等信用等级标准，被大多银行和评级机构所认可。各银行信用评级方法和评级标准由各银行内部掌握，不向社会公布，仅为银行内部管理服务。四级十等信用等级分为AAA级、AA级、A级、BBB级、BB级、B级、CCC级、CC级、C级和D级。在一般情况下，商业银行等金融机构会将A级及A级以上客户作为基本客户，其中AA级及AA级以上客户是授信业务的主要营销对象；BBB-B级属于控制对象，CCC-C级属于调整对象，D级属于应尽快采取措施清户的对象。某一客户的信用等级根据客户经营情况变化而不断调整。
客户授信额度是银行等金融机构在对各个客户进行统一评级的基础上，分别确定各客户在本行系统内的一定期限内、一定条件下包括贷款、贴现和银行承兑汇票、保函、信用证等各类融资金额的总的计划额度。该额度对于该客户是公开的。一个法人客户在一个银行或其他经营金融业务的法人内，只能由其中一个分支机构按审批程序和授权权限对其核定最高综合授信额度，并在所授予的最高综合授信额度内进行对应的业务。
7.2.3审查借款人申请借款的决策文件和公司授权文件
（1） 章程。借款人应当提供内容完整的章程。根据章程确认借款人申请借款的决策程序和决策机关的职权范围。借款人的申请借款行为及相关决策文件不得违反章程规定，章程应从借款人的工商登记档案中复制并加盖工商登记管理机关的档案查阅章。
（2） 股东会（大会）决议和董事会决议。根据章程规定，必须由股东会（大会）或董事会作出申请本次借款决议的，借款人应当出具符合要求的股东会（大会）决议或董事会决议。股东会（大会）决议或董事会决议一般应当包括以下内容：一定期限内申请授信或者申请某笔具体的借款；借款种类；借款的币种及最高限额；贷款银行名称。
（3） 法定代表人或主要负责人身份证明书。应当载明法定代表人或主要负责人的姓名、职务和身份证号码，且与工商管理机关或其他有权机关颁发的借款人主体资格证明记载的内容一致；应当加盖借款人公章；贷款合同签订日应当在证明书有效期限之内。
（4） 法定代表人或主要负责人授权委托书。载明代理人的姓名、职务、身份证号码、授权范围和期限等内容，由法定代表人或主要负责人签章，并由借款人加盖公章，同时提供经银行经办人员核对与原件一致的、由借款人加盖公章的身份证件复印件。贷款合同签订日应当在授权委托书载明的授权期限之内。
（5） 有关会议记录。
7.2.4根据借款人提供以及调查取得的信息资料，协助银行调查借款人及其所属分支机构、子公司的名称、法定代表人、实际控制人、注册地、注册资本、主营业务、股权结构、高级管理人员情况、财务状况、重大资产项目、担保情况和重要诉讼情况。
对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。
7.2.5对借款人提供担保情况的审核与调查
（1） 为借款人提供第三方保证的公司资信情况调查；
（2） 对抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况进行调查，确保抵押物权属清晰。
7.2.6应提示银行要求借款人提交包括资产负债表、损益表、利润分配表、现金流量表在内的经会计师事务所审计的近三年的年度财务报表及其附注的说明，以及有关未来三年的财务预测数据及其依据、税收优惠政策及近三年的实际纳税数据和未来三年预测数额，供银行审查。
7.2.7对于有巨额资金需求的借款人，其借款要求超过一家银行风险的承受能力时，多家银行和非银行金融机构会采取组织银团贷款、联合贷款和贷款转让等措施共同向其发放贷款，律师应了解相关的程序和规定。
7.2.8根据《商业银行法》的规定，律师应当提示银行不得向关系人发放信用贷款。同时，向关系人发放担保贷款不得优于其他借款人同类贷款的条件。其中关系人是指：
（1） 银行的董事、监事、管理人员、信贷业务人员及其近亲属；
（2） 前项所列人员投资或者担任高级管理职务的公司、企业和其他经济组织。
7.3律师为银行提供法律服务时的重点内容
7.3.1帮助银行调查了解借款人的资信情况、履约能力、项目合法性、抵押物权属情况。
7.3.2帮助银行审核借款人的主体资格和贷款申请条件，以期符合银行的资质要求，确保贷款及其抵押合法、有效、安全。
7.3.3根据已经调查了解和审核的情况，向银行提供法律意见，提示相应风险。
7.4律师为银行提供法律服务时的风险提示
7.4.1有关借款人的资信信息来源较窄，不能较为全面收集到的风险。
7.4.2信息来源真假辨别的风险。
由于律师需要通过多种渠道审核和调查借款人的相关资信、证照等情况，尤其要注意信息来源的真实性和可信度。比如通过网络搜索了解借款人相关情况，其中可能有不少虚假信息，律师可结合自己的经验辨别信息的真伪；要全面了解、全面调查，如能通过工商、房地产管理部门等正常渠道取得信息，应根据授权从正常渠道调查取得。
7.4.3免担保和第三方保证风险。
银行普遍采用房地产抵押担保方式，即借款人以项目土地使用权和在建工程抵押作为其申请房地产开发贷款担保的必需条件。但有的银行出于同业竞争和业务拓展的需要，对于部分借款人实行免担保或第三方保证，即没有落实项目土地使用权及在建工程抵押，导致银行对项目销售回款丧失控制权。有的借款人在贷款到期时，因不落实还款资金来源，银行在不良资产考核的压力下被迫转贷，贷款风险陡增。有的银行对资金实力雄厚、土地储备丰厚的借款人在符合优质标准下免担保或接受第三方保证，而这些优质企业开发的项目又往往遍布全国各地，资金需求量巨大，利用银行贷款拆东补西甚至支付土地款的现象在一定程度上也存在。房地产市场一旦出现剧烈波动，借款人个别项目出现风险，整个资金链出现问题，银行贷款将陷入十分危险的境地。有的企业大量设立关联公司，互相提供第三方责任保证，而实际代偿能力不足。律师应提示银行要求借款人必须提供抵押担保，而且必须是贷款项目的抵押担保。除审慎接受极少数实力雄厚且信誉良好的大企业或企业集团作为第三方连带责任保证人之外，银行的房地产开发贷款的审批特别是新增房地产开发贷款不应接受第三方连带责任保证。
7.4.4抵押风险。
（1） 以房地产开发项目所占用范围内的土地使用权作抵押的法律障碍风险。一般情况下，开发企业通过出让的方式获得土地使用权。根据《城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得土地使用权作抵押的，借款人必须按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，如果抵押物不符合以上法定的转让条件，在实现抵押权时将存在法律障碍风险，如果借款人重复抵押未办理抵押登记的土地，银行在实现抵押权时将面临更为复杂的局面，即使维权成功，受偿效果往往也十分有限。
《城市房地产管理法》第26条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。按照该项规定，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在，相应的抵押权也随之消失。现实中不少借款人囤积了大量土地，出于坐地增值、融资受阻等种种原因未如期开发。由于过去政策环境宽松，房地产市场处于恢复阶段以及人为因素等原因，这项规定基本上没有得到有效执行。但从国家宏观调控的严厉举措以及部分地方政府调控行动之坚决看，如果房地产泡沫化程度加重，这项规定有可能进一步成为政府加大房地产市场调控的突破口。
律师要提示银行加强与土地管理部门的联系，核实土地用途、土地级别和土地使用权的最高使用年限和剩余使用年限。还要密切关注、监督借款人是否按照土地使用权出让合同约定的开发期限动工开发。对于土地长期闲置的，应及时采取有效的保全措施，避免土地使用权被国家无偿收回，特别要避免接受满两年未动工开发的土地使用权抵押。
（2） 以房地产开发项目的在建工程作抵押，土地上新增房屋后的抵押权悬空风险。《担保法》第55条规定，""城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物""。但银行在办理了土地使用权抵押后，由于在房地产开发过程中，建造房屋后土地的使用价值已被新增房屋所吸收，如果没有进一步追加其为在建工程抵押，则借款人可以轻而易举地将售房款转移，最终将使抵押权即土地使用权悬空。另外，在办理在建工程抵押后，由于在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，如果银行同意借款人在开发过程中进行预售（往往需逐个解除在建工程抵押以办理按揭贷款抵押），但未能实现售房款有效监管，那么债权将同样面临悬空的危险。
律师应提示银行严格审查抵押物的权属。原则上只接受借款人权属项下的土地使用权抵押和贷款项目的在建工程作抵押，及时、准确地了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况，确保抵押物权属清晰，抵押登记手续齐备，合法合规。同时，要确保抵押房地产估价的合理性，防止房地产的评估价格存在虚估或高估现象，合理确定贷款额度，防范和规避信贷风险。要认真分析并把握抵押房地产的状态及处置变现的可能性，尽量避免地下车位甚至通道等价值低、难变现的房产作抵押担保。同时严格监督房地产项目开发进度，防范抵押无效或悬空。对于以土地使用权作抵押的，要根据工程建设进度，及时转为在建工程抵押。
《物权法》第180条规定，债务人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。建设部《城市房地产抵押管理办法》第11条规定，""以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押""。《担保法司法解释》第47条规定：""以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。""为防止土地使用权抵押悬空，确保抵押权完整有效，在项目进入房屋建设阶段，银行应要求借款人将土地使用权抵押转为在建工程抵押，即将土地及地上新增房屋及时设定为贷款抵押。而在银行办理土地使用权转为在建工程抵押、在建工程抵押转为房地产抵押（按揭贷款抵押）时必须重新办理抵押登记。在商品房预售时，应要求企业在办理按揭业务中，以放贷银行为唯一的监管银行，收存全部售房款。为防止企业非法转移销售资金，双方应约定，只有在实际工程进度与计划进度一致的前提下，企业才能使用预售款，确保资金用于项目建设。严格实行房地产开发贷款封闭管理，包括对贷款和销售款的支配和使用实施专项监管、严格控制，确保项目正常运作和贷款回收，防止借款人转移、挪用或抽逃资金。
（3） 有的银行在贷后管理中过于依赖抵押物登记，没有对项目建设及抵押物情况进行及时跟踪，导致风险。根据《合同法》第286条的规定，""建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿""。2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》进一步认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。上述规定明确了在建工程承包人的优先受偿权优于贷款银行抵押权的优先权，其直接后果就是银行抵押权的优先受偿权受到限制和侵害。如果出现借款人与承包人联手虚构事实，企图逃废银行债务的情形，则银行的抵押权同样无法实现。律师应提示银行，及时掌握工程进度和工程款支付情况，监督借款人及时、足额投入自有资金，即按规定用途使用贷款，防止借款人挪用工程建设资金拖欠工程款。另一方面，可以建议银行要求借款人提供施工企业自愿放弃工程价款优先受偿权的书面承诺，以期预先消除工程款的优先受偿权，达到保证抵押权优先受偿的目的。因在司法实践中对于上述书面承诺的效力存在争议，律师应在提出建议的同时向银行提示该承诺存在无效的法律风险。
7.4.5税收优先权的冲突风险
《税收征收管理法》第45条规定，""纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行""。该规定明确了国家税收具有优先受偿权，优于抵押权和质权，属于法定优先权。如果借款人在以开发项目占用范围内的土地使用权或在建工程提供抵押之前已经拖欠税款的，银行在处置抵押物时就要受到限制，税务机关有权先于银行进行处置，并就处置价款优先受偿，收税后的剩余部分，银行才可受偿。律师应提示银行在接受借款人土地使用权抵押或在建工程抵押时，首先应要求借款人提供依法纳税的凭证。同时还可通过税务机关定期发布的公告或其他有效途径，查清企业是否欠税和欠税的时间、金额和原因，如查悉企业欠税属实的，应督促企业及时纳税，要求其缴清税款后再接受其抵押，即把借款人依法纳税作为银行发放房地产开发贷款的先决条件。
7.4.6以贷还贷的风险。所谓""以贷还贷""又称借新还旧，是指借款人在旧的贷款尚未清偿的情况下，金融机构再次为其办理一笔新的贷款，用以清偿旧的贷款。律师应提示银行关注以下法律风险：
（1） 借新还旧无法律依据的风险
借新还旧的合规性依据在于《不良贷款认定暂行办法》，该暂行办法第9条规定，贷款到期（含展期后到期）后未归还，又重新贷款用于归还部分或全部原贷款的，应依据借款人的实际还款能力认定不良贷款。对同时满足下列四项条件的，应列为正常贷款：借款人生产经营活动正常，能按时支付利息；重新办理贷款手续；贷款担保有效；属于周转性贷款。
但随着《不良贷款认定暂行办法》于2007年被废止，导致借新还旧实际上已经失去法律依据。律师应当提示该风险。
（2） 保证人免责的风险
《担保法司法解释》第39条规定，""主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任""。在以贷还贷业务中，律师应提示银行取得担保人对新借款的有效担保，并应明确告知回避担保人以主合同当事人双方欺诈为由主张免除担保责任的风险，具体措施包括：
① 在借款合同中明确规定贷款用途为""以贷还贷""或直接载明用于偿还""××""借款合同项下的贷款，而不应该规定为""流动资金、企业用款""等不明确的用途；
② 在保证合同中明确记载主合同的编号、贷款用途为""以贷还贷""；
③ 要求保证人出具其知晓所担保的贷款系用于偿还旧贷的声明书，该声明书应明确记载保证合同的编号、被保证人、新贷借款合同编号、旧贷借款合同编号及新贷系用于偿还旧贷。
（3） 无财产担保的贷款在借新还旧时抵押无效的风险
《担保法司法解释》第69条规定：""债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。""
律师应提示银行，用财产抵押办理借新还旧贷款时，要对抵押人的到期债务进行审查，并适当确定抵押比率，避免构成""恶意抵押""。在抵押人有多个债权人且这些债务不到期的情况下，抵押人将大部分资产抵押给一个债权人并不违法，但在多个债权人存在且有到期债务的情况下，抵押行为就受到一定的限制。至于抵押人可将多大比例的财产设定抵押，一般而言，拟给客户提供的贷款占客户总负债比例是多少，则可以要求企业按此比例提供相应的财产作抵押，并列出详细的抵押财产清单，切忌使用""全部财产""、""一座楼""等模糊性语言。
（4） 有财产担保的贷款以贷还贷时抵押无效的风险
以贷还贷时，律师应提示银行从严办理借新还旧的手续，按程序操作，先签署借款合同，后重新签订抵押合同，办理抵押登记手续。主从合同的连接条款必须起到连接作用，除最高额保证合同和最高额抵押担保合同可以先于借款合同外，一般情况下，必须先签借款合同再签担保合同，不得主从合同倒置。
（5） 借新还旧时银行划款会计手续不合规带来的法律风险
以新贷偿还旧贷，银行应该严格按照会计处理程序的规定划转款项，即新发放贷款先进入借款人账户，然后由借款人出具转账支票清偿到期贷款，严禁在无借款人划款手续的前提下由银行直接扣收。这样做既坚持了""谁的款进谁的账、由谁支配""的银行结算原则，也能避免银行提起借贷纠纷诉讼时，借款人以强行划款为由向银行提起以侵权为由的反诉风险。
7.5律师为借款人提供法律服务的业务
7.5.1审查银行的贷款人主体资格：根据《银行法》和《贷款通则》的有关规定，银行经营贷款业务必须经中国银行业监管机关批准，持有中国银行业监管机关颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。按照《银行法》的规定，银行未经中国银行业监管机关的批准，不能从事委托贷款业务。根据《外资银行管理条例》的规定，外资银行经营人民币业务应取得银监会的批准。
7.5.2审查银行的贷款流程，资金发放，贷后管理等信贷政策，协助借款人根据自身情况确定贷款银行。
7.5.3审查借款人在经济、财务等各方面条件，提供有关法律建议协助借款人符合借款人的资质要求；房地产开发贷款融资的借款人应当具备法律规定的主体资格以及经济、财务上的条件，否则，其与银行等金融机构签订的授信合同、借款合同以及相应的其他合同可能被认定为无效。
（1） 对《借款申请书》进行审查；
（2） 协助借款人审查其主体资格和经济、财务条件，参见7.5.1；
（3） 协助借款人履行必要的公司授权程序；依据内部组织性文件或者法律规定的程序作出公司决策性文件以及其他有关文件，参见7.5.2。
7.5.4有下列情形之一者，银行等金融机构一般不对其发放贷款，律师应有所了解：
（1） 不具备贷款主体资格和基本条件；
（2） 建设项目未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
（3） 建设项目未列入当地年度建设投资计划和土地供应计划，不能进行实质性开发建设，未取得规划意向书的，银行一般不予审批项目贷款额度；
（4） 房地产开发企业开发项目资本金比例低于35%（根据政策调整）；
（5） 未持有有效的《贷款卡》；
（6） 有严重违法经营行为；
（7） 项目环评未达到环保规定的要求。
7.6律师为借款人提供法律服务时的重点内容
7.6.1帮助借款人调查了解银行的信誉、效率、资金使用灵活性、收费灵活性等具体情况。
7.6.2帮助借款人审核其主体资格和贷款申请条件，以期符合银行的贷款要求。
7.6.3根据已经调查了解和审核的情况，向借款人提供法律意见，提示相应风险。
7.7律师为借款人提供法律服务时的风险提示
7.7.1对银行的资料审查和内部审批程序不了解的风险。
银行能否如期并按借款人要求的金额及年限提供贷款，需要经过银行的资料审查及内部的审批程序。这一过程主动权完全掌握在银行手中，致使借款人在按要求提供贷款所需文件资料的前提下，也可能因银行的原因导致放款时间延长。而在目前的贷款协议中，很少有关于银行逾期放款的违约责任，对于银行的放款没有任何有效约束机制。资金的保障是借款人开发房地产过程中的重要环节，是房地产项目的生命线，一旦出现逾期放款，后续供应不足，往往会让借款人陷入资金链断裂的风险。因此，如果银行逾期放款后果严重，则有可能影响整个项目建设进度。而且银行的放贷结果并不是确定的，完全有可能受政策变动影响。律师应提示借款人对银行的资料审查、内部审批程序和贷后监管的规定进行了解，合理安排资金计划，避免延期放款对项目建设带来的不利影响。
7.7.2借款人提供虚假申请文件的风险。
根据《银行法》和《贷款通则》的规定，借款人提供虚假资料，银行有权单方决定停止支付借款人尚未使用的贷款，并提前收回部分或全部贷款本息；借款人采取欺诈手段骗取贷款，尚不构成犯罪的，由国务院银行业监督管理机构没收违法所得，违法所得50万元以上的，并处违法所得1倍以上5倍以下罚款；没有违法所得或者违法所得不足50万元的，处50万元以上200万元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。律师应提示借款人提供真实的贷款申请文件。
第8条 合同的实质性内容
8.1一般规定
《商业银行法》和《贷款通则》规定，所有贷款应由借款人和银行签订贷款合同，或称借款合同。目前，一般情况下银行都已经具备通用的格式合同，当情况发生变化时也会进行修订。根据特殊需要，也在特定的贷款项目中专门起草一份贷款合同。贷款合同应当约定借款种类、用途、金额、利率、期限、还款方式、借贷双方的权利和义务、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。贷款合同一般有如下重要条款：
8.1.1贷款的用途
借款人应该按照约定的用途使用贷款，不能用于其他目的和非法目的。
《贷款通则》还规定了以下对贷款用途的限制：
（1） 借款人不得用贷款从事股本权益性投资，国家另有规定的除外；
（2） 借款人不得用贷款在有价证券、期货等方面从事投机经营；
（3） 借款人不得用贷款从事房地产投机；
（4） 借款人不得套取贷款用于借贷牟取非法收入。
8.1.2贷款币种、金额
贷款币种、金额，是贷款合同中的数量条款，是银行向借款人提供的具体货币及其数量。贷款合同应注明币种，外币的贷款应写明外币种类，如未注明币种的，贷款币种为人民币。
8.1.3贷款种类
8.1.4贷款期限
指根据借款人的生产经营周期、现金流量、还款能力和银行的资金供给能力由借贷双方共同商议后确定，并在贷款合同中载明：
（1） 住房开发贷款，最长不超过3年（含3年）；
（2） 商业用房开发贷款，最长不超过5年（含5年）；
（3） 其他房地产开发贷款，最长不超过5年（含5年）。
借款人不能按期归还贷款的，应当在贷款到期日之前，向银行申请贷款展期。是否展期由银行决定。申请保证贷款、抵押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人出具同意的书面证明。已有约定的，按照约定执行。
短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期期限累计不得超过3年。国家另有规定的除外。借款人未申请展期或申请展期未得到批准，其贷款从到期日次日起，转入逾期贷款账户。
8.1.5贷款利息
银行应当按照中国银行业监管机关规定的贷款基准利率允许浮动的上下限，确定每笔贷款利率，并在贷款合同中载明。以国家开发银行《人民币存贷款利率管理办法》中的规定为例：
短期贷款（期限在1年以下，含1年），按贷款合同签订日的相应档次的法定贷款利率计息。贷款合同期内，遇利率调整不分段计息。短期贷款按季结息的，每季度末月的20日为结息日；按月结息的，每月的20日为结息日。具体结息方式由借贷双方协商确定。对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。
中长期贷款（期限在1年以上）利率也可实行一年一定。贷款（包括贷款合同生效日起1年内应分笔拨付的所有资金）根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，每满1年后（分笔拨付的以第一笔贷款的发放日为准），再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。中长期贷款按季结息，每季度末月20日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。
需要明确的是，上述关于贷款计收复利和罚息并存的规定是根据中国人民银行《人民币利率管理规定》和中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》制定的，也为各银行和金融机构广泛采用，但1996年最高人民法院《关于长城万事达信用卡透支利息不应计算复利的批复》认为，信用卡透支利率的规定已含有惩罚性质，信用卡透支不应再计算复利。在司法实践中明确不支持逾期罚息和复利并存，律师应及时提示银行该条款存在无效的法律风险。
贷款展期，期限累计计算，累计期限达到新的利率期限档次时，自展期之日起，按展期日挂牌的同档次利率计息；达不到新的期限档次时，按展期日的原档次利率计息。
贷款利息的计算通常""算头不算尾""，即提款日计利，还款日不计利。每年的基础天数固定为360天，以此由年利率计算出日利率。生息天数以实际天数为准。贷款清偿时，利随本清。
8.1.6担保条款
对于担保贷款，贷款合同可设置担保条款，也可以另行签订担保合同。担保合同是借款合同的从合同。根据《物权法》第172条的规定，主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
8.1.7提款
（1） 贷款合同应规定，借款人提款时应具备的先决条件。提款的先决条件是贷款合同签订后执行提款需要具备的条件。有些贷款合同甚至要求在贷款开始执行后，每次提款时还要满足进一步的条件。先决条件的内容可以因情况的不同而有所不同，一般可以分为两类：一类是涉及贷款合同项下全部义务的先决条件；另一类是涉及每一笔贷款的先决条件。
设定涉及贷款合同项下全部义务的先决条件于保障银行的利益是十分重要的，是为了使银行在收到符合合同要求的书面证据和有关文件，证实有关贷款合同的一切法律事宜已经安排妥帖，而且合同要求的担保已经得到落实以前，暂时停止承担给予贷款的义务。这类先决条件通常可能包括：
① 提供借款人的公司营业执照、组织文件，如公司章程等；
② 提供借款人对于借款的一切必要的文件，包括股东大会或董事会的决议、授权委托书等；
③ 按照约定由借款人在银行的营业场所开立账户；
④ 提供法律意见书；
⑤ 提供有关的项目协议；
⑥ 办妥约定的担保手续、监管手续等；银行经核保确认担保合同的订立是担保人的真实意思表示；
⑦ 提交提款通知、提款的授权委托书；
⑧ 借款人在签订贷款合同时所作的陈述和保证，在其提取贷款之日仍然保持正确，没有发生任何实质性的不利变化；
⑨ 借款人没有发生任何违约事件，或有可能构成违约的其他事件。
上述可以在合同中约定的提款的先决条件，并非合同成立的条件，而是在合同已经成立的前提下借款人在提款时应当具备的条件。只要借款人一旦具备约定条件，银行就负有放款义务。
（2） 贷款合同通常都规定借款人可提取贷款的具体期限，并规定借款人应在提款前若干天通知银行。贷款合同一般不规定借款人承担提取贷款的义务，而只是授予借款人在需要资金时有提取贷款的选择权，但如果借款人届时不提取贷款，银行通常会要求借款人支付一笔银行承诺贷款的费用，以补偿银行因所承诺贷款的资金搁置而造成的损失。
（3） 如果银行不按贷款合同的规定向借款人发放贷款，借款人可以要求给予损害赔偿，但一般不能要求实际履行。损害赔偿的计算原则是，订约时可合理预见的因违约而引起的损失。
8.1.8还款
贷款合同对借款人偿还贷款的期限和方式一般都有具体的规定。借款人应当按照贷款合同规定按时足额归还贷款本息。银行在短期贷款到期1个星期之前、中长期贷款到期1个月之前，应当向借款人发送还本付息通知单；借款人应当及时筹备资金，按时还本付息。
8.1.9提前还款
贷款合同中对于该条款一般都有一些限制，规定得较为详尽，因为银行为了保证其投资能得到预期的收益。主要内容如下：
（1） 自愿提前还款，一般适用于经双方协商一致的提前还款，根据情况银行可以要求借款人支付一定比例的费用；
（2） 强制提前还款，一般适用于因借款人违约或预期违约而实行的违约制裁；
（3） 自愿取消授信额度；
（4） 特定原因导致的提前还款和取消额度，如因为税务、市场紊乱和成本增加等。
8.1.10陈述与保证
借款人与借贷有关的事实，包括其法律地位、财务状况、商务活动等是银行评估贷款交易安全性和盈利性的基本依据。对借款人上述情况任何不真实、不准确或者不完整的说明，无论是故意还是过失，都会使银行得出错误的结论，作出违反其真实意思的贷款决策。因此，贷款合同中通常会给借款人规定严格的陈述与保证义务，即要求借款人对其法律地位、签约能力和交易的授权、政府审批、诉讼状况、资产状况、财务状况、业务经营情况、项目情况、违约情形等多方面内容作出陈述与保证。并且该等陈述与保证不仅要求在贷款合同的签署日作出，通常还要求在提款日重复作出。对于陈述与保证的违反将被视为违约事件，银行会进而宣布贷款提前到期，并强制执行有关担保。
律师应当了解评价借款人的评价指标体系，并可以在合同条款中作出针对借款人的特定的财务约定。
陈述与保证条款任何不确定的用语，都会造成双方的争议。在合同拟定过程中，双方及双方律师都会尽力将有关问题的表述按有利于本方的用语书写。一般情况下，条款内容的最终确定，取决于借贷供求关系的紧张程度和洽谈人的谈判水平。这一点，也适用于合同其他条款的设置和表述。
8.1.11违约
贷款合同中的违约可分为两类：一类是违反贷款合同本身的约定，如到期不还本付息、不履行约定的义务或对事实的陈述与保证不正确等；另一类是所谓预期违约，即从某种征兆看来，借款人已经丧失履行贷款合同项下的义务的能力。
预期违约主要包括：
（1） 交叉违约。信贷风险的形成是一个从萌芽、积累直至发生的渐进过程。在还款期限届满之前，借款人财务、商务状况的重大不利变化很有可能影响其履约能力，银行除了可以通过约定一般性的违约条款、设定担保等方式确保债权如期受偿之外，还可以在合同中约定""交叉违约条款""。交叉违约的基本含义是：如果本合同项下的债务人在其他贷款合同项下出现违约，则也视为对本合同的违约。一般来说，债权人都是以当事人未履行其在本合同项下的义务为由，追究债务人的违约责任，但交叉违约条款突破了这一限制，它试图赶在借款人其他贷款合同项下的债务出现偿还危机之前采取救济措施，以避免自己处于比其他债权人更糟的处境。此种违约形态在我国现行法上虽无明确规定，但它并不违反合同法的有关法理及法律精神，现行《合同法》中的不安抗辩权可以作为其适用的法理依据。因此，交叉违约条款可以作为约定条款订入合同之中，以使银行能够及时全面地掌控借款人的信用水平。
（2） 借款人丧失清偿能力。凡借款人经司法程序宣告破产或无清偿能力，或明示无力清偿到期债务，或向债权人让与财产或提出让与财产的建议，即视为违约事件。这是一项警报性的违约事件，因为当借款人丧失清偿能力后，如果无法摆脱困境，就不可避免地会违反贷款合同的约定。
（3） 借款人的状况发生了其他的重大不利变化。由于违约条款是用于应付事先没有预料到的情况，既然从银行角度事先无法预料，也就无法穷尽，因此，从银行方面来说，就需要这样一个兜底性的保护条款，以保护其利益。在违约条款中一般规定，不论是由于什么原因引起的，也不问是借款人自愿的或者是非自愿的，或者是由于法院的命令或法律、规章的规定所造成的，都应视为违约。这样规定的目的是防止借款人主张违约的发生是由于不可抗力造成的，借此解脱其对违约所应承担的责任。鉴于上述原因，银行应在贷款合同中约定，借款人有下列情形之一，银行有权单方决定停止支付借款人尚未使用的贷款，并提前收回部分或全部贷款本息：
① 提供虚假材料或隐瞒重要经营财务事实的；
② 未经银行同意擅自改变贷款原定用途，挪用贷款或用贷款从事非法、违规交易的；
③ 利用虚假申请文件，套取银行资金或授信的；
④ 拒绝接受银行对其贷款使用情况和有关经营财务活动监督和检查的；
⑤ 出现重大兼并、收购重组等情况，银行认为可能影响到贷款安全的；
⑥ 通过关联交易，有意逃废银行债权的。
8.1.12协议管辖
双方协商一致，可以按照《民事诉讼法》的相关规定，对于因本合同提起的诉讼约定管辖法院或约定其他争议解决方式，合同约定不能违反《民事诉讼法》的规定。
8.1.13合同的生效条件
在贷款合同中，可以约定该合同的生效条件。例如担保文件的取得、担保合同的签订、抵押登记的办理、公证书的出具等。
8.1.14对于合同中出现的一些术语，应当在附则中作出双方一致认可的定义。
8.1.15公证条款
银行与借款人签订的借款合同、借款合同项下的保证合同、抵押合同、质押合同以及开办其他业务而与客户签订的债权文书，双方应当在合同订立后，到银行所在地公证处申办公证。
《民事诉讼法》第238条规定：""对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。""为保证公证债权文书的强制执行，经公证的合同或借款人因到期未清偿借款本息而与银行达成的还款协议中，应当明确在法律无其他规定时应优先受偿，并应在合同的其他条款或还款协议中约定""借款人不能按期还款愿接受强制执行""。到期未履行的，由银行申请公证处出具强制执行证书。
8.2律师为银行提供法律服务的业务
8.2.1审核贷款用途，对贷款用途应加以限制。一旦借款人违反贷款用途的约定，银行应有权停止放款，并提前收回贷款。
8.2.2贷款的种类、币种、数量、期限、利息应填写完整。
8.2.3在贷款合同或担保合同中约定，如果主合同被确认无效，担保合同仍然有效。
8.2.4贷款合同中针对贷款合同项下全部义务和每一笔贷款的发放约定提款条件，并保证银行在所述条件未满足前暂时停止承担给予贷款的义务。
8.2.5审核陈述和保证条款。
8.2.6完善预期违约的约定，保证银行在条件成就时有权提前收回贷款并要求担保人履行担保责任。
8.2.7审核合同的生效条件。
8.2.8合同展期或变更的，应重新订立担保合同。
8.3律师为银行提供法律服务时的重点内容
8.3.1协助银行与借款人谈判、协商。
8.3.2协助银行审核贷款合同，排除适用或者修改格式条款的，应当经过上级有管理权限的部门审查批准并附书面意见。
8.3.3审核借款方合同签订人的授权文件，核对合同文本和合同签订格式。
8.3.4为银行提供口头或书面的法律意见，就贷款合同相关的法律问题提供咨询、出具法律意见。
8.4律师为银行提供法律服务时的风险提示
8.4.1不能有效识别贷款申请材料真实性、合理性的风险。
律师应提示并协助银行严格遵照《商业银行授信工作尽职指引》的要求，事先进行客户调查和客户资料的验证。
8.4.2对贷款逾期后转贷的逾期原因不了解的风险。
逾期或多次转贷的贷款，有时并非用于正常经营，没有还款来源保证，若在未对逾期原因深入了解的前提下便对逾期贷款同意转贷，则可能错失发现关联贷款隐含风险的又一机会。因此，律师应提示银行对逾期贷款转贷时，应深入了解逾期原因，提高关注度，积极采取措施应对风险。
8.4.3未按合同要求形式签订合同的风险。
律师应提示注意格式文本中关于合同签订的形式要求，避免因合同签订形式不符而对合同效力产生争议。
8.5律师为借款人提供法律服务的业务
8.5.1审核贷款的用途、种类、期限、利率是否完整。
8.5.2提示借款人办理担保所需的登记。
《担保法》第41条明确规定，我国实行抵押登记生效制度。为了确保抵押权的有效性，各类银行在与借款人签订借款合同和抵押合同后，必须到登记机关办理抵押登记，银行领取他项权证后，方可办理放款手续。
《担保法》第42条规定了四个不动产抵押登记部门。即：土地管理部门、房地产管理部门、林木主管部门、运输工具的登记部门。《城市房地产管理法》第63条规定，""经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书""，规范了房屋所有权证和土地使用证分别发放的运作程序，并结合""两证合一""的经验，为解决房地产统一登记问题提供了法律依据。
（1） 土地使用权抵押
土地使用权设定抵押必须是以政府有偿出让方式取得的现在尚在建造房屋的土地使用权，以行政划拨方式取得的土地使用权是不能单独设定抵押的。
《担保法》第34条第3、5项规定，""抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物""，""抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘，荒滩等荒地的土地使用权""可以抵押；第36条第3款规定：""乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。""
根据上述规定，抵押人依法有权处分的国有土地使用权即出让土地使用权和通过依法转让取得的房地产可以抵押；以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。进行土地使用权抵押时必须注意的是，在土地实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
（2） 在建工程抵押
《担保法司法解释》第47条规定：""以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。""建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款明确规定：""在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。""
未取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目拟办理在建工程抵押登记，需由房地产开发企业向建设主管部门申请核实未办理商品房预售许可证的情况。建设主管部门核实后，为房地产开发企业出具抵押楼栋未办理商品房预售许可证的证明，房地产开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市、区（县）国土资源管理部门申请办理在建工程抵押登记手续。未取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目办理在建工程抵押登记期间，建设主管部门对房地产开发企业提出的预售许可申请不予受理。房地产开发企业办理在建工程抵押登记审批事项完毕后，方可申请预售许可。房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，对预售项目已办理了在建工程抵押登记的，须由抵押权人出具同意抵押房屋销售的证明。
已取得《商品房预售许可证》的项目，以未售房屋抵押的，需由提供贷款的银行或其他金融机构和房地产开发企业共同向项目所在地的市、区县建设和房地产主管部门申请查询拟抵押房屋未销售情况。主管部门为提供贷款的银行或其他金融机构和房地产开发企业出具拟抵押房屋未销售（指未网上认购、网上签约）的证明。房地产开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市、区（县）国土资源管理部门申请办理未售房屋在建工程抵押登记手续。
（3） 预购商品房抵押
预购商品房抵押是指商品房预购人将