男子非法转让土地使用权获利728万,转让土地使用权要符合什么条件

　　近日，湖北省秭归县人民法院开庭审理一起非法转让土地使用权案，被告人张某某通过签订虚假合同，“空手”套取转让费，该男子非法转让土地使用权获利728万,转让土地使用权要符合什么条件

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　　事件回顾

　　2006年5月，宜昌某发展总公司(以下简称甲公司)、湖北某房地产开发有限公司宜昌分公司(以下简称乙公司)以出让方式取得宜昌某地国有土地，用于住宅建房，甲公司支付了土地出让金及其他税费，合同约定受让人首次转让土地使用权需要完成开发投资总额的25%以上。2006年9月，乙公司负责人张某某与甲公司签订项目联合投资开发合同书，合同约定双方共同在上述土地开发某商住小区，约定由乙公司承担除土地征购之外的全部投资，甲公司分得部分房产。2008年3月，二公司办理了国有土地使用证。

　　2009年7月，张某某经人介绍将项目在未进行实质性开发投资的情况下转让给宜昌某房地产有限公司(以下简称丙公司)，谎称乙公司支付了1250万元土地出让金取得该宗土地使用权，双方约定转让费为1270万元。后丙公司分别向张某某指定账户转款300万元和200万元后，对外以乙公司名义开展项目建设。

　　2012年2月，该项目由湖北某建筑工程有限公司(以下简称建筑公司)以中标承建。为顺利办理土地使用权转让手续，张某某与丙公司签订一份虚假的在建项目转让合同，后丙公司将1200万元转入乙公司账户，乙公司将该笔资金转入建筑公司账户，建筑公司再将该款转回丙公司账户，形成乙公司支付给建筑公司1200万元工程款的假象，以达到法律规定国有土地使用权首次转让的条件。之后甲公司、乙公司向国土部门申请，将该土地使用权人变更为甲公司和丙公司，并于2012年9月30日取得该项目土地国有土地使用证。

　　后丙公司因项目陆续支付转让款970万元，提供该项目小区价值60万元住房一套、位于宜昌市某住宅小区价值18万元地下架空层，上述转款及房产共计1048万元，其中728万元被张某某个人占为己有。

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　　法律分析

　　根据城市房地产管理法第三十九条的规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。

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