咨询物业费纠纷问题

（一）开发商遗留问题转嫁给物业管理企业。多数小区由于开发商将商品房屋向业主交付之前，缺乏政府对整个开发项目共同验收的环节，导致缺乏必要的配套共用设施，引起业主入住后的不满。如慈溪法院在审理一起物业管理企业与一小区业主物业管理费纠纷一案中，业主提出，所在小区各业主门口的路灯不亮，为此业主认为物业管理企业没有按物业管理服务合同约定的管理服务，拒交物业费。物业管理企业经专业人员检查后认为，是开发商在电线设计上的问题，因电线设计是暗线，无法修复，要么重新进行电线布置，而产生的费用要由业主负担。 （二）老旧小区各项设施陈旧，不能适应居民新需求。由于慈溪市尚待翻新的老旧小区比较多，这些小区以前是村集体内的村民自建房，由于建成时间比较早，受当时的经济社会条件发展制约，在公建配套设施的规划设计、建设标准、管理模式、运作机制方面都无法适应当前社会的要求。 （三）部分业主的经济承受能力差，现代小区居住理念尚未形成，保护自己权利的方式简单化，致使物业管理企业收费难。一是低收入群体经济承受能力有限。在慈溪市，不少购房者还属于中低收入家庭，他们或是因为市政建设、旧城改造搬迁或回迁，住进了楼房，改善了居住条件，但超过他们支付能力的物业费，使他们对物业收费产生抵触情绪。二是业主消费意识尚未成熟。随着住房制度改革的深化，大部分职工变成了房屋所有权人。 （四）业主大会、业主委员会组建难，与社区建设脱节，业主与物业管理企业之间纠纷的处理渠道不畅。 物业管理纠纷的处理方式和程序:（一）完善物业管理的立法工作 我国虽然出台了《物业管理条例》，但它毕竟仅仅是国务院颁布的一个行政法规，要尽快改变立法层次低、自相矛盾的现状，加快全国性立法，完善地方性立法，废止过时的规章和条例，明确确立物业管理的主体、权利、义务、范围、标准及法律救济手段，从而为解决物业管理纠纷提供法律标准和依据。 （二）理清开发商和物业管理公司的“父子”关系 建议对当前这类“父子”关系的物业公司进行改制，使其真正成为“产权明确、责权明晰、政企分开、管理科学”的现代企业，以企业法人的模式运作，走向市场，向市场要效益，在市场竞争中求生存，求发展，以适应市场经济的发展要求。 （三）行业管理规范化首先，要对物业管理公司的资质进行严格审查，提高物业管理公司的素质:其次，要督促开发商成立业主委员会，对开发商不设立业主委员会的，要给予惩罚措施；第三、要打破物业管理公司的垄断地位，采用公开招标的方式，由业主自主选择合适的物业管理公司； （四）培育和完善物业管理市场 首先，对现有的物业管理公司要逐步做到与房地产行政部门及房地产开发商分离；其次，推广和完善物业管理公司聘用和招投标的办法，要实行市场的准入机制、准入制度，加强物业管理公司的资质认证，防止不合格的企业在市场上充数，保证业主通过市场选择自己满意的物业管理公司；第三，应当确立物业管理的商业模式、标准模式，根据不同的消费层次确立不同的服务标准和费率。 （五）明确业主委员会的法律地位 业主委员会由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。业主委员会也是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。 （六）签订明确详尽的物业管理合同 无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容权利义务、详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。 （七） 设立行业协会,完善物业管理监督机制 应在《物业管理条例》中增加物业管理协会相关规定,明确其性质、设立、职责,要把提高业内管理水平；制定自律规定及监管委员；受理投诉,维护物业管理企业及业主的合法权益；向政府提供专业意见;为公众咨询服务；对物业管理从业人员进行培训审查,作为其主要职责 一）加强物业管理知识的宣传。要加强对《物业管理条例》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了广大业主的利益。 （八）严把物业管理企业的准入门槛，加强对物业管理企业的监督管理。设立物业管理公司必须具备相应的资质，专业化服务能力，拥有一定的专业技术人员。建立对物业管理企业的监督管理约束机制，对于服务能力差，业主投诉多的物业管理企业，可责令其停业整顿。通过多种形式、多种渠道督促物业管理企业加强自身建设，提高服务质量。 原问题：《物业费纠纷可以咨询吗》