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1、购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，包括是否抵押、是否受司法限制等情况。因为，根据《担保法》的规定：担保债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以就拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。若购买了被设定抵押权的房产，购房者的权益就得不到保障；而《城市房地产管理法》、《上海市房地产转让办法》的规定，受司法限制的房地产不得转让。 2、在签合同时，购房者应向房产商了解所购房屋用途确实是商用，并在合同中注明，防止以商用房价格买了住宅房，必要时也可去房地产交易中心查询房屋用途。 3、购房者购买商铺，相当一部分人看中的是房产商的承诺：售后包租、每年收益率百分之几。有一点要注意的是，如果商铺尚未竣工，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。所以上述承诺只能适用已竣工的商品房。 4、商品住宅已实行内外销房并轨，但商用物业仍有内、外区别，购房者在购买商铺之前应先问清物业的性质，以免签了合同却办不出产证不过出的问题一般很具体，只能找律师 或 大学法律援助中心另外物权法的出台会有新的规定。由于产权商铺投资涉及开发商、客户、经营公司等多方主体和买卖合同、租赁合同等多层法律关系，因此产权式的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂。产权式商铺纠纷在民法中属于“委托代理”产生的纠纷。开发商把产权出让给业主，业主委托开发商进行经营和管理，开发商和业主两者就形成了委托代理的关系，开发商是代理人即被委托人，业主是委托人。 民法中规定，代理人收取佣金只负责代理，但代理的结果好坏和代理人没有直接关系，代理人不承担代理后果。所以一旦出现经营不善的情况，开发商也能够逃避责任。 迟迟不来的租金让高回报成空 案例 2003年10月，梁先生看到一则产权商铺的广告，广告中承诺只要购买了该项目的商铺，开发商保证每年返还10%的租金。受到高回报率的吸引，梁先生在该项目购买了两套产权商铺（有全款支付和贷款支付），合同规定开发商负责经营，每季度返租金，产权证在一年之内办好，最长延三个月。 合同签订后，2004年1月、4月、7月的租金都按时打入了梁先生的账户，高额的回报让他感到非常满意。 不料，到了2004年9月底，开发商来电通告，2004年三季度租金因资金问题需要推迟支付，之后又书面通知业主，说要推迟到12月15日发，而2004年四季度和2005年上半年的租金则统一到2005年6月底发放。梁先生为这些迟迟不来的租金感到非常头痛，高额的商铺月供也使得他倍感压力。 案例1--如果项目价格偏高警惕自付利息陷阱 许先生：我打算购买一个产权商铺，但这个项目的价格要比周边的项目贵。售楼小姐说这是因为开发商已经和红星美凯龙公司签了10年的合同，收入有保障。 我们去看房时，也已经看到承租商在做内部装修。现在开发商包租10年，每年返10%（税前），租期满后会按照户型图将铺位分割好交给业主，请问这种投资模式有没有风险？ 解答：10%的回报率相当诱人，但要警惕开发商是不是通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。举例说明，一个原本只值2万元/平方米的商铺（可以和周边的经纪公司了解这个区域商铺的平均销售价格），开发商将售价提高到4万元/平方米。 假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，也就是说，10年后，投资者虽然承租收益为100%（每年10%×10年），共收到租金4万元/平方米，但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平方米，则在每平方米商铺上的实际年收益也只有：（4万-2万）÷4万元÷10年=5%·年，这其实只比银行存款高一点，远不及开发商宣称的10%年收益率。 案例2--转手经营易出风险慎签委托经营合同 时女士：我上周去看了一个商铺项目，现在正犹豫要不要购买。售楼小姐说今后会有开发商下属的一个专业的经营公司进行统一经营，而且这个经营公司可以和我签订《委托经营合同》，请问有没有风险？ 解答：这里需要搞清楚一个法律概念，时女士与经营公司签订的合同是“委托合同”，这当中隐含比较大的风险。举例说明，这个项目的开发商把商铺卖给业主后，只要他能够按时交房，那么开发商的责任就已经履行完毕。由于是其下属的一个经营公司和时女士签订的合同，而且是《委托经营合同》，即使到时候这个经营公司违约，无法达到合同承诺的高回报率，时女士也只有两个选择：要不就解除委托合同，另找经营者，要不就向法院提出诉讼，索要赔偿。但如果这个经营公司资不抵债（这类公司的注册资本大多数额不高），最后只能是宣布公司破产，业主的损失还是要不回来。 建议时女士还是和开发商（不是经营公司）签订一个租赁合同。将商铺租给开发商，再由开发商委托经营公司经营，就算经营公司经营得不好，开发商在合同中承诺的租金，也必须如数返还给业主。 案例3--贷款购买产权商铺银行放贷额度较低 张先生：购买某处的产权商铺，银行最多只提供50%的按揭贷款，可后来发现银行对底商的贷款可达到60%.既然产权商铺的前景可观，银行为何不愿多放贷呢？ 解答：据了解，银行之所以不愿意向产权商铺提高放贷额度，主要是有以下几个原因：首先，买产权商铺和买底商门面截然不同。前者往往是在大商场分割出的一小间，不需要投资人自己经营，但是经营得好不好并不取决于地段，完全取决于商场的经营，风险不可控；后者是沿街店面，风险可控性较强。其次，贷款人购买的产权商铺，是整体建筑不可拆分的一部分，即使抵押给银行，将来银行在业主不能还贷时很难对其实现变现。此外，产权式商铺属于风险较高的投资，其中暗藏的危机主要集中在“商铺卖出去后的经营管理上”，所以银行在对产权商铺提供贷款时相对保守。 原问题：《有谁真得懂法律吗？帮帮忙》
2022-10-28 14:51:06
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