租赁合同纠纷一案

[p=null, 2, left][size=3]我们作为罗~~~的委托代理人，现就罗~~~与谭~~~~等五被告的房屋租赁合同纠纷一案，提出如下代理意见，请合议庭给予充分考虑。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]一、房屋租赁合同纠纷关于房屋转让行为的有效问题[/b]。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“不得转让”的规定只是针对没取得权属证书的房地产的权属转让，但不能因此否认双方所签合同的效力。只要房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上订立的，为保护正常的民事流转关系和维护诚实信用原则，双方所签订的房屋转让合同有效，受法律保护。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，原告认为，转让未依法登记取得权属证书的房屋，合同应认定有效。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]二、房屋租赁合同纠纷关于房屋目前所有权人的问题。[/b]有的被告向原告出示了其出租人的购房合同及收款收据，以此证明其出租人是该房屋的所有权人。但该合同都是岳阳~~房地产开发有限公司一项目部作为的合同主体，显然该合同无效。无论是从法律的角度还是从项目部与岳阳~~房地产开发有限公司所签订的承包协议来看，作为该合同的项目部是无权对外签订包括房屋销售合同及其它任何经济合同的。被告指出赵~~的购房合同也是从项目部那里签订的，但我们看到赵~~的购房合同后面加盖了岳阳~~房地产开发有限公司的印章，这就是说岳阳~~房地产开发有限公司追认了项目部与赵~~的购房合同。何况，所有被告的出租人的购房都没有象赵~~那样在相关的房地产管理部门进行相应的预告登记备案。《物权法》第二十条第一款规定：“……预告登记后，未经预先登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”亦即，赵~~在购房该房屋后，也只有他本人才能处分该房屋。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3] 原告从赵~~手中受让房屋后，也同时继受了该房屋上的所有权利。虽然目前原告未取得房屋权属证书，但原告已签订有房屋转让合同并已支付了对价。未能取得房屋权属证书是碍于房地产开发商的手续不全的问题。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]三、房屋租赁合同纠纷关于时效与原告的诉讼主体问题[/b]。原告包括房屋的出让方赵~~虽未曾向被告收取租金，但并非等同放弃了该房屋的所有权。因为有了房地产相关行政部门的预告登记，赵~~及原告从未怀疑过该房屋的所有权会有争议。虽然被告未曾与原告签订过租赁合同，但原告认同目前被告的事实租赁，并放弃收取部份租金的权利。权利人可以对自己的权利全部放弃或部份放弃也可以全部主张。目前原告只对被告要求支付近期及日后的租金并不存在超过时效的问题。至于对房屋所有权侵权的出租方，原告会向其择日主张权利。所以，原告在本诉讼中是适格的主体。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3]综上所述房屋租赁合同纠纷，被告在承租房屋时并未了解该房屋的实际所有权人，就与之签订租赁合同并交付租金。鉴于现实客观情况，原告目前认同被告的租赁，但被告理应向该房屋的实际所有权人的原告交付租赁金。请法院支付原告的收取租金的诉讼请求。[/size][/p] 原问题：《房屋租赁合同纠纷案》