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本帖最后由 欲水静舟 于 2011-10-22 13:55 编辑 随着近两年商品房市场的快速发展，贷款购房者因为这样那样的原因还不了贷款或是因房屋质量问题退房的情况越来越多，随之而来的纠纷也逐渐凸现。由于贷款购房涉及到开发商、消费者、银行三方，其过程相对比较繁琐，贷款购房人退房难成了困扰购房人的一块心病。下面介绍一下还不起买房贷款首付房款能不能退？ 王先生买房时交给开发商２０％的买房贷款首付款，余下款项由开发商担保在银行办了８成２０年贷款。半年后，王先生所在单位效益突然急速下滑转入亏损，一年后他开始无力负担每个月的购房款。这时他向开发商提出退房并要求开发商退还他已交付的两成首付款和一年来所付贷款本金。但开发商说：开发商作为担保人，在王先生还不起银行贷款时，银行会向担保人追偿贷款。这样一来，开发商只收取了客户２０％的首付款，而８０％的银行贷款以及利息要一次性还清，这就意味着开发商要贴钱为客户还完贷款，因此这些损失理当由还不起款的业主负责，２０％的首付款不能退，一年来所付贷款本金更不能退，这不是克扣业主首付款，而是在担保、还款、欠款、银行追款乃至最终拍卖等一系列环节中存在着太多的变数，开发商会受损失，这样的损失必须由王先生承担。另外，业主在交完首付款后入住，在入住和还不起款期间他占有了房产，那么房屋的折旧以及物业管理等方面的问题已经发生，即使业主退房，该套房产也不能再卖到原来的价钱，因此，首付款完全可以看做是赔偿的费用。 判断开发商的话对不对，我们首先应弄明白这一退房过程中所涉及到的几个法律关系。王先生与发展商签订购房合同后双方形成了房屋买卖法律关系，王先生负有依约支付楼款的义务，享有收受房屋的权利，发展商负有依约交付房屋的义务，享有收取楼款的权利。王先生与银行签订贷款合同后双方形成了借款法律关系，银行负有发放贷款的义务，享有依约收取利息及收回借款的权利，王先生享有依约获得借款及使用借款的权利，负有按期偿还借款本息的义务。同时，为获得借款，发展商为王先生提供了担保，发展商为保证人，王先生为被保证人，双方形成了担保与被担保的法律关系，发展商负有为王先生垫付欠付贷款或一次性偿还全部剩余贷款本息的义务。 从王先生买房的情况看，他向发展商支付了买房贷款首付２成楼款，又办理了银行贷款，也就是说王先生通过向银行借款的方式支付了剩余８成楼款，至此王先生已经向发展商付清了全部楼款，付款义务已履行完毕。王先生因财务状况恶化而停止向银行还款，其行为已经构成对银行违约，依据贷款合同的约定，银行可起诉王先生，也有权要求发展商承担保证责任，代王先生一次性偿还剩余全部借款本息。发展商在承担了保证责任后，享有向王先生追偿的权利。此时，发展商应通过与王先生协商或向法院起诉（或提请仲裁）要求王先生将房屋返还发展商，发展商应退还王先生全部楼款（包括首期款及银行借款），该款应扣除发展商代王先生偿还银行的剩余全部借款本息及已承担的王先生所应承担的违约金（包括罚息）。 通过以上分析可见，开发商拒不退还王先生的买房贷款首付款是没有法律依据的。王先生应该向人民法院起诉，要求法院对其贷款所购房产进行拍卖，如果拍卖的结果达到了结清房款的目的（不排除房产升值的可能），甚至拍卖结果远远超出了房屋本来的价值，这时候，开发商完全应该把买房贷款首付款退给买房人。拍卖结果不及原来价值时，开发商才能从买房贷款首付款中扣除相关部分。 原问题：《个案分析：还不起买房贷款首付房款能退吗？》
2023-02-07 05:44:29
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