您好。法院拍卖房屋，土地是综合用地

近日，某商业公司破产清算组持县人民法院民事判决书及县企改办批准文件，向县国土资源局提出一宗土地处置申请。国土资源局及时受理，并派员对其申请处置土地的位置、面积、用途及权属来源等情况进行了勘测审查。审查结果是：该公司原于1986年获得位于城关中岭街面积为1226.4平方米、用途为商业用地的一宗划拨国有土地使用权。现因2003年破产改制，该宗地上房屋已作分割变卖出售，其土地使用权随之转移。其中，王某购买一楼门市，分摊土地使用权面积157.2平方米，用于商业；李某购买一楼仓库3间，分摊土地使用权面积47.2平方米，用于仓储；刘某等24人各购买二至五楼办公房4间，分摊土地使用权面积36.06平方米，用于住宅。但在处置土地时对应采取的供地方式存在两种不同意见：一种意见认为，可同时采取多种方式供地，即按购买人的实际用途采取相应方式供地，对王某购买的用于商业的国有土地按出让年限40年的出让方式供地，对李某用于仓储的国有土地以租赁期为20年的租赁方式供地，对刘某等24人购买的用于住宅的国有土地采取划拨方式供地；另一种意见认为，只能采取一种方式供地，要么采取出让方式供地，要么采取租赁方式供地，即将该宗地确定为综合用途出让年限为50年的出让方式供地，有利于政府在必要情况下，收回土地。该宗土地应采取哪种方式供地才能体现正确执行国有土地有偿使用制度呢?读者 刘正书答：因来信没有附图，所以不清楚这宗土地是否为可分割的土地，笔者从来信文中推测，这宗土地上仅有一幢房屋，这幢房屋共5层，其中一层分门市部和仓库，其余楼层可做住宅。如果笔者推测正确的话，那这宗土地只能确定为综合用地，并予以出让，出让期限为50年。在一幢楼房内，不宜对各层所分别占有的土地作不同性质的确权，即不宜一层做商业，其余又做住宅用地。毕竟就这宗土地来说，是不可分割的，所有房间都处于同一宗土地上。因此，在土地不可分割的情况下，如果地上建筑物被分别按楼层和房间转移到不同业主名下，只能对这宗土地作综合用地处理，并予以出让。对李某用于仓储的国有土地以租赁期为20年的租赁方式供地，这种做法可以考虑采用。不过要注意的是，李某已购买一层三间仓库，其房屋所有权应归其所有，但土地却是采用租赁而来，土地使用权年限会与房屋使用年限不一致。要注意其中租金收取可能会存在的问题，如租金是一次交多少年等等。另外，因国有土地早已实行有偿使用，来信中的第一种意见提出对住宅用地可作划拨土地处理，此观点有违现行法规和政策；另一方面，对一宗土地上的不同建筑物之分摊土地作不同性质的处理，也违反土地权属管理和土地规划的基本准则，容易造成土地权属管理的混乱。笔者个人意见认为，对所有业主均按综合用地出让处理，这样既符合现行法规，也便于土地管理，避免因采用不同供地方式而在未来可能导致的权属纠纷。北京大成律师事务所 李晓峰 原问题：《什么情况可按综合用地出让处理？》