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【当事人咨询问题】丰台区王某购买了一套回迁房，签订合同时卖方表示自己学历低，只会签自己的名字。签订合同后买方了解到卖方本人为四级智障，回迁房的拆迁协议上被安置人为卖方本人及其父母，其父母已80岁高龄。买方现担心合同的效力及合同履行问题。【北京张春杰律师解答】1、合同的效力问题。智力残疾是指人的智力明显低于一般人的水平，并显示适应行为障碍。根据世界卫生组织(WHO)和美国智力低下协会(AAMD)的智力残疾的分级标准，按其智力商数(IQ)及社会适应行为来划分智力残疾的等级。智力水平分为重度、二级、中度三级、轻度四级。四级智障是最轻度的智力残疾，属于限制民事行为能力人，可以从事与其智力水平相当的民事活动，其他活动需由其监护人代为行使。房屋买卖这一法律行为应经其监护人同意或为代为行使。所以本案中的合同应经其监护人同意方为有效，在监护人明确表示同意前合同效力应为效力待定。合同是否有效的主动权在卖方手里，买方比较被动。买方应及时联系卖方的监护人及时确定合同的效力，无论是合同有效继续履行还是合同无效终止合同，都应及时处理，在房价变动频繁的年代，拖延只会增加更多无谓的麻烦。如果卖方无法定监护人或未及时表态，应尽早通过法院诉讼来处理。本案中卖方本人是四级智障，父母年事已高，即使合同有效，在合同履行中一旦对方拒绝交房过户，对买方来讲，即使胜诉执行也可能风险较大。3、相关法律风险提示。房屋买卖应核验对方当事人的民事行为能力及处分权。如对方系无民事行为能力人或限制行为能力人，或者对方非直接权利人，合同一旦签订自己都将处于被动位置。【律师建议】张律师在房地产方面办案经验丰富，曾代理房地产案件和接受咨询的客户达数千人。为及时避免法律风险或减少损失，建议携带相关案件材料到律师事务所当面详细咨询，以便得到准确的法律建议与意见。 原问题：《【法律咨询解答】房屋买卖发现卖方智障怎么办？》
2022-12-08 17:14:32
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